项目扎堆三四线城市 中航地产“战略失误”？
近日，中航地产发布2015年一季度业绩预告公告称，预计归属于上市公司股东的净利润亏损5600 万元~8000 万元，而上年同期盈利4808.75万元。对于净利亏损的原因，中航地产表示，亏损主要源于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损,从而导致公司整体净利润出现亏损。有 大背景小公司 之称的中航地产股份有限公司（以下简称 中航地产 ）再现净利亏损。近日，中航地产发布2015年一季度业绩预告公告称，预计归属于上市公司股东的净利润亏损5600 万元~8000 万元，而上年同期盈利4808.75万元。对此，券商分析认为，此次业绩预告亏损将 公司经营模式单一，缺乏其他盈利途径，抗风险能力较差 的弱点暴露无遗。不仅如此，项目扎堆三四线城市也被指 战略失误 。未来中航地产将如何确保资金链的安全，对此问题，中航地产企业文化中心经理韩庆峰回应《中国经营报》表示，公司将积极拓展融资渠道，充分利用各项贷款资源，合理有效的使用资金；优化长、短贷结构，控制短期支付风险；动态监控现金流状态，保障现金流安全；加强销售回款管理，提高资金周转效率。一季度净利预亏盈利能力一直是中航地产的短板。根据中航地产业绩预告公告，2015年一季度预计归属于上市公司股东的净利润亏损5600 万元~8000 万元，而上年同期盈利4808.75万元。中航地产是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，定位为 商业地产投资、发展和运营商 ，目前已形成以 中航城 为代表的城市综合体商业地产以及以 中航元 为核心品牌的旅游度假主题地产格局。对于净利亏损的原因，中航地产表示，亏损主要源于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损,从而导致公司整体净利润出现亏损。同策咨询研究部总监张宏伟认为，销售业绩下滑主要受房企销售节奏影响，去年年底房企冲刺年度销售业绩用力过猛，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现马力不足。以中航地产2014年销售情况为例，从分季度业绩报告便可看出其中的端倪，2014年上半年以及第三季度业绩都呈现亏损局面，经过第四季度的迅猛直追，才最终实现归属于母公司所有者净利润4.93亿元。 由于中航地产的核心业务为商业地产，而这些项目都具有前期投入较大，但回笼较缓慢的特点，无法做到住宅项目的快周转，这与其业绩亏损存在一定关系。 有相关熟悉中航地产的业内人士指出。事实上，由于可实现结转收入的地产项目不多，近几年中航地产的业绩数据一直都不太漂亮。 公司原计划2014年力争实现营业收入78亿元。受到房地产市场的整体下行及观望气氛，部分城市销售去化缓慢，2014 年前三季度，公司实现经营收入29亿元。目前来看公司原计划2014年营业收入目标的达成存在困难。 中航地产2014年第三季度报告表示，面对激烈的市场竞争与去库存压力，公司全年营业收入目标降为57亿元。根据中航地产2014年年报，截至该报告期末，中航地产共在全国布局项目16个，其中有10个项目处于在建在售状态，但并未能提供良好的销售业绩。对此，券商分析认为，此次业绩预告亏损将 公司经营模式单一，缺乏其他盈利途径，抗风险能力较差 的弱点暴露无遗。资金链承压风险陡增房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。中航地产表示， 一方面，受货币*策大环境的影响，公司的融资难度增加；另一方面，公司加大了对商业地产的开发力度，资金占用额较大投资回收期长，公司资金周转的速度有所放缓，而利率的上升也使公司的资金成本有所增加。 据了解，为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，中航地产意图通过剥离低效资产，集中力量做大做强房地产开发主业来提高公司的盈利水平和可持续发展能力。2014年，中航地产共转让中航建筑、中航幕墙、南京科技城、洪都投资以及中航里城等7家公司，投资收益同比增长高达92129%。对于转让缘由，中航地产在公告中的解释为， 鉴于发展商业地产业务资金投入巨大且回收期较长，为更有效地整合资源加快商业地产开发，公司利用本次股权转让进一步聚焦商业地产这一核心业务。 就在剥离非核心资产的同时，中航地产的负债保持了高涨态势。数据显示，剔除预收账款后的资产负债率同比提升4.6 个百分点至71.3%，净负债率提升78.5 个百分点至212%。与之相对应，中航地产的短期偿债风险也在加大。平安证券分析数据显示，中航地产在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例由2013 年末的70.9%下降至20.5%，同时销售下滑导致经营性净现金流下降13 亿元至负26.8 亿元。根据年报数据，2014年全年中航地产仅归还借款就达64亿元，而同期营业收入则为62亿元。不仅如此，公司对外担保总额也呈现出大幅增长的态势。仅今年三四月份，中航地产就宣布为旗下4家子公司提供担保近12亿元， 公司累计对外担保总额为人民币856570万元，占公司最近一期净资产的比例为244.22% 。在中航地产剥离非核心资产、专注主业的同时，其商业地产的发展并不如构想中的那般出彩。据了解，2007年中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型，确立了围绕 商业+酒店+中高档住宅 的综合体项目开发的发展方向，并大举向全国二三线城市扩张，开发中航城、九方城、中航国际广场等商业项目。特别是在2010~2013年期间，中航地产先后进入赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳、昆山等多个城市，在项目布局中，除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外，大多位于中西部地区的三四线城市。中航地产称，未来公司将聚焦已进入区域的二三线城市，同时在大城市的新兴区域中心和三四线城市中心寻找城市综合体发展机会。在多位业内人士看来，在库存高企、去化缓慢的大环境下，还面临着三四线城市商业地产需求不足和消费能力有限的问题，项目密集布局三四线城市无疑是 战略上的失误 。不仅如此，对于将商业地产作为核心竞争力的中航地产来说，如何加快资金回笼，确保资金链安全也将是不小的挑战。